>
Россия, Москва
Бизнес-центр «Алексеевская башня»
129164, Ракетный бульвар, дом 16
Телефон: +7 495 230 10 57

+7 (495) 230 10 57
159-ФЗ Часто задаваемые вопросы
Выкуп арендуемых помещений малым бизнесом в соответствии с Федеральным законом 159-ФЗ

Часто задавемые вопросы

В течение какого времени необходимо арендовать помещение, чтобы получить право его выкупа в льготном порядке?
Необходимо, чтобы помещение непрерывно арендовалось как минимум с 1 июля 2013г.
Исключение составляет случай, когда Ваше помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Подобные списки могут утверждаться органами государственной власти субъектов Российской Федерации или муниципальными органами власти. Применительно к Москве такой список утвержден Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008г. №1140-ПП. Следует отметить, что изначально в списке было более 22 000 помещений, на настоящий момент осталось порядка 10% помещений от первоначальной величины. Тем не менее, если Ваше помещение включено в подобный список, его выкуп возможен в случае, если оно арендуется не менее, чем с 1 июля 2012г.

В чем заключаются льготные условия выкупа?
Операции по реализации нежилых помещений в рамках Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ не облагаются НДС, поэтому Вы можете приобрести помещение на 18% ниже его рыночной стоимости. Данное утверждение справедливо только при условии, что рыночная стоимость Вашего помещения определена действительно объективно, что бывает далеко не всегда.
В качестве примера, в 2015г. мы принимали участие в десятке судебных процессов, по результатам которых цена помещений, которую изначально предлагал Департамент городского имущества города Москвы, была снижена на 20-40%.
Кроме того, льготный выкуп предполагает возможность рассрочки оплаты выкупаемого помещения на срок до 5 лет с начислением процентов в размере одной трети ставки рефинансирования, что на текущий момент составляет 2,75% годовых.

Мы заключили договор купли-продажи арендуемого помещения до 30 июня 2015г. с рассрочкой на 3 года. Можем ли мы изменить условие о рассрочке, увеличив ее с 3 до 5 лет?
Теоретически данное изменение в договорах, заключенных до 30 июня 2015г., возможно при наличии на то согласия Департамента городского имущества города Москвы. На практике, к сожалению, Департамент отказывает всем без исключения в удовлетворении подобных заявлений.
Отчасти подобную ситуацию можно назвать несправедливой, поскольку арендаторы, заключившие договор 29 июня 2015г. получили право на рассрочку на 3 года, а арендаторы, заключившие договор днем позже, получили право на 5-летнюю рассрочку, однако формально позиция Департамента является законной и обоснованной, т.к. Федеральный закон от 29.06.2015 №158-ФЗ, которым рассрочка была увеличена с 3 до 5 лет, вступил в силу только 30 июня 2015г. Основания для оспаривания в судебном порядке таких отказов отсутствуют.

Следует отметить, что имели место случаи, когда договоры заключались и после 30 июня 2015г. с рассрочкой на 3 года. Департамент на практике ориентировался не на дату заключения договора, а на дату издания распоряжения об условиях приватизации помещения. В подобных случаях, по нашему мнению, действия Департамента можно считать незаконными и в судебном порядке оспорить условие о 3-летней рассрочке.

Когда можно перестать вносить арендную плату за выкупаемые помещения?
Арендная плата перестает начисляться и оплачиваться арендатором с момента заключения договора купли-продажи помещения.
Достаточно спорным является вопрос о том, когда необходимо прекратить вносить арендные платежи, если арендатор в судебном порядке оспорил стоимость выкупаемого помещения. По нашему мнению, арендные платежи можно не вносить с момента вступлению в силу судебного решения по иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. В частности, согласно судебной практике при обращении истца в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, договор будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. Однако практика Департамента городского имущества города Москвы заключается в том, что после вступления в законную силу  решения суда на основании обращения заявителя выдается проект «нового» договора. Датирован такой договор будет значительно позднее, чем момент вступления в законную силу решения суда. Соответственно не исключено, что со стороны Департамента могут быть предъявлены требования, в том числе судебном порядке, о внесении Вами арендной платы за период до момента заключения такого «нового» договора. В этом случае мы рекомендуем направить в адрес Департамента или суда мотивированные возражения.

Получили в Департаменте городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи арендуемого помещения. Считаем стоимость помещения завышенной, что делать в этом случае?
Единственным решением в данной ситуации является оспаривание стоимости выкупаемого помещения в судебном порядке. На сегодня имеется сложившиеся судебная практика, которая предполагает подачу искового заявления об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. Этому предшествует  определенная досудебная процедура, которая заключается в направлении в адрес Департамента городского имущества города Москвы заявления о несогласии с предложенной стоимостью объекта с приложением к нему протокола разногласий и «альтернативного» отчета о рыночной стоимости Вашего помещения.
Шансы на выигрыш в подобном процессе являются достаточно высокими. Согласно только нашей практики за 2015г. по результатам 11 судебных процессов цена выкупаемого объекта была снижена в диапазоне от 20 до 40% по отношении к цене, изначально установленной Департаментом.

Остались вопросы? Звоните нам по телефону 7 (495) 230 10 57
НОВОСТИ
НАШЕГО САЙТА
14.08.2016
ОТВЕЧАЕМ НА  ВОПРОСЫ

Часто задаваемые вопросы по выкупу помещений малым бизнесом
Подборка ответов наших специалистов на наиболее актуальные вопросы.
10.07.2016
О ВЫКУПЕ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствиии с Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г.  предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Льготная приватизация предусматривает выкуп без торгов с рассрочкой на 5 лет
12.05.2016
ВЫКУП ИЛИ АРЕНДА

В статье мы попробуем сформулировать все аргументы «за» и «против» принятия вами решения о выкупе помещения
10.04.2016
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ С ДЕПАРТАМЕНТОМ ИМУЩЕСТВА Г. МОСКВЫ

ООО "Нефтефинанс Правовые консультации" имеет значительный опыт представления интересов доверителей при возникновении разногласий в процессе реализации малым и средним бизнесом преимущественного права выкупа арендуемых помещений. В статье представлен обзор сложившейся практики
ЧИТАТЬ
08.04.2016
ВТБ-АРЕНА: РАБОТЫ ВЫПОНЕНЫ УСПЕШНО

Нефтефинанс ПК успешно завершило оказание юрпомощи по контракту с ЗАО "УК "Динамо"
ЧИТАТЬ ЧИТАТЬ ЧИТАТЬ ЧИТАТЬ
+7 (495) 230-10-57
Консультации:

Наши специалисты будут рады проконсультировать Вас относительно процедур и перспектив выкупа помещений по закону 159-ФЗ
Позвоните нам по телефону:
ООО "НЕФТЕФИНАНС ПРАВОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ"
Россия, Москва
Бизнес-центр «Алексеевская башня»
129164, Ракетный бульвар, дом 16
Телефон: +7 495 230 10 57


NFFN.RU