Быть или не быть …, или что делать с помещениями, арендуемыми субъектами малого и среднего предпринимательства

Близится окончание срока действия закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» в связи с чем, у многих предпринимателей в очередной раз возникает вопрос - выкупать ли помещения у города или все же не стоит этого делать.

Ниже мы представим вам краткий обзор практики выкупа нежилых помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства у города Москвы, и попробуем сформулировать все аргументы «за» и «против» принятия вами решения о выкупе помещения.

Прежде напомним, закон №159-ФЗ действует до 1 июля 2015 года, что следует из статьи 10 указанного закона. С этой даты утрачивают силу далеко не все статьи закона и формально он будет действовать и далее, но фактически право предпринимателей на льготный выкуп прекратиться именно с 01 июля 2015 года.

Какая-либо конкретная информация об обсуждении на официальном уровне вопроса о продлении льготной приватизации практически отсутствует. В ноябре прошлого 2014 года на одном из круглых столов в Госдуме на тему «Проблемы развития малого предпринимательства: налоги, отчетность, аудит» с предложением о пролонгации действия закона до 2017г. выступили отдельные депутаты от фракции «Справедливая Россия», но далее разговоров дело пока не пошло, на сегодня нет официальных законопроектов, связанных с судьбой закона №159-ФЗ.

Итак, что произойдет, если вы решите не выкупать арендуемое помещение?
Естественно, если пожелаете, вы и далее будете арендовать помещение, вопрос в том, на каких условиях. Согласно п.4 ст.53 закона «О защите конкуренции» в редакции, действовавшей до 1 июля 2013г., Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент) был вправе до 1 июля 2015 года без проведения конкурсов или аукционов пролонгировать договора аренды, заключенные до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, поэтому срок действия основной массы договоров аренды истекает 1 июля 2015 года. У тех арендаторов, кто получил помещения по результатам аукционов, срок действия аренды может истекать и позднее, но в подавляющем случае речь идет о 2015-2018гг.

Дальнейшая пролонгация договоров аренды независимо от того, были ли они заключены по результатам аукциона или нет, также возможна без проведения конкурсов или аукционов, но с одним существенным примечанием - размер арендной платы будет определен по результатам оценки рыночной стоимости, что следует из требований п.9 ст.17.1 закона «О защите конкуренции». Именно такой позиции придерживается Департамент с середины прошлого года, когда Федеральная антимонопольная служба своим письмом от 24.04.2014г. №ЦА/16309/14 подтвердила возможность пролонгации без проведения конкурсов и аукционов договоров аренды, заключенных до 01.07.2008г, т.е. договоров, которые изначально были заключены без проведения аукционов.

В итоге многие арендаторы в ближайшее время могут распрощаться с заветными 3000 р. за квадратный метр в год. В нашей практике были случаи, когда арендаторы отказывались от подписания уже оформленных дополнительных соглашений с Департаментом о пролонгации договоров на 5 лет исключительно по финансовым причинам - расходы на аренду могли увеличиваться в разы, что зачатую делало бизнес нерентабельным. Соответственно, если вы отказываетесь от подписания договора аренды либо даже не пытаетесь его пролонгировать, договор переходит в статус пролонгированного на неопределенный срок, что дает Департаменту возможность расторгнуть его в любой момент, уведомив вас об этом за 3 месяца. По информации, полученной от сотрудников Департамента в ходе решения тех или иных вопросов наших клиентов, в ближайшее время власти планируют составить некий график перезаключения таких договоров с неопределенным сроком действия, т.е. арендаторы будут получать уведомления о расторжении договора, после чего право аренды нежилых помещений будет выставляться на аукцион. «Старые» арендаторы смогут принять участие в таких аукционах, но даже если они не выиграют на нем или вообще не примут в участие в аукционе, они смогут в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (см. п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73). Таким образом, право аренды своего помещения сохранить удастся, пусть даже с помощью суда, но ставка арендной платы в любом случае будет уже совершенно иной.

Какова же альтернатива дальнейшей аренде у города вашего помещения?

По нашему мнению, вопрос выкупа помещения в льготном порядке заслуживает внимательного изучения. Внесение взамен ежемесячных арендных платежей, которые как показано выше могут значительно возрасти, выкупной стоимости помещения, куда более разумная в сложившейся ситуации альтернатива, т.е. на одной чаше весов 1/36 рыночной стоимости вашего помещения, на другой сумма ежемесячной арендной платы, которую вы либо уже платите, либо будете платить в ближайшей перспективе по рыночной ставке. Ежемесячный платеж в счет выкупа помещения, безусловно, будет превышать даже рыночную сумму ежемесячной арендной платы, поэтому решение в каждом случае должно приниматься с учетом ваших финансовых возможностей и планов относительно сохранения и развития вашего бизнеса.

В первом случае вы сразу станете собственником помещения, во - втором, будете оставаться только его арендатором. Легально сдать принадлежащее городу помещение в субаренду, будучи его арендатором, весьма проблематично, а вот передать в аренду, будучи собственником, не составит особого труда. У нашей компании был, в том числе, успешный опыт согласования с Департаментом долгосрочной аренды выкупленного помещения, расчеты за которое не были завершены и которое еще находилось в залоге у Департамента.

Также обращаем внимание на ряд, по нашему мнению, позитивных изменений в практике реализации положений закона №159-ФЗ.

Волна судебных процессов по оспариванию стоимости выкупаемого у города недвижимого имущества привела к тому, что оценщики стали более осторожно и адекватно подходить к вопросу оценки городской недвижимости. Если в начале 2014г. процент наших клиентов, которые считали стоимость их помещений завешенной, составлял 80-90%, то сейчас соотношение «довольных» и «недовольных» 50% на 50%.

В частных беседах оценщики, которые ранее выигрывали соответствующие конкурсы и проводили для Департамента оценку стоимости выкупаемых помещений, признавались, что объем заданий на оценку и ограниченное время на исполнение задания не позволяли им проводить оценку с надлежащим качеством и зачастую в качестве объектов для сравнения выбирались помещения, которые имели мало общего с выкупаемыми. Отсюда появлялись явно неадекватные цены.

Сейчас ситуация немного улучшилась. В качестве примера можем привести случай из нашей практики конца 2014г., когда арендатор приватизировал отдельно стоящее здание площадью 409,5 кв. вместе с земельным участком 1264 кв.м. по цене, немного превышающей 28 млн. рублей, т.е. квадратный метр помещения да еще с прилегающим земельным участком обошелся арендатору в 70 тыс. руб.

Усилилась тенденция к вынесению судами решений в пользу арендаторов, оспаривающих предлагаемую Департаментом стоимость выкупаемых помещений. Снижение стоимости помещений в судебном порядке составляет в среднем 10-40%, о чем вы можете подробнее узнать из обзора практики судебного оспаривания, размещенного на нашем сайте.

В заключение напоминаем, что для принятия решения о судьбе вашего помещения времени осталось не очень много.

Гамлет, принц датский
…
Быть или не быть - таков вопрос;
Что благородней духом - покоряться
Пращам и стрелам яростной судьбы
Иль, ополчась на море смут, сразить их

159-ФЗ Продление

Споры при пролонгации аренды имущества, принадлежащего городу Москве. Оспаривание размера арендной платы.

Особенности выкупа помещений в Московской области и в Новой Москве. Специалистами НефтеФинанс подготовлен обзор >>>

НОВОСТЬ!!! Выкупать помещения теперь можно до 01 июля 2018г. Право на выкуп помещений получили субъекты малого и среднего предпринимательства, которые арендуют помещения не менее чем с 01 июля 2013г. Минимальная рассрочка увеличена с 3 до 5 лет. Читайте подробности>>>

НОВОСТИ
НАШЕГО САЙТА

14.08.2016
ОТВЕЧАЕМ НА ВОПРОСЫ

Часто задаваемые вопросы по выкупу помещений малым бизнесом
Подборка ответов наших специалистов на наиболее актуальные вопросы.

10.07.2016
О ВЫКУПЕ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствиии с Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Льготная приватизация предусматривает выкуп без торгов с рассрочкой на 5 лет

12.05.2016
ВЫКУП ИЛИ АРЕНДА

В статье мы попробуем сформулировать все аргументы «за» и «против» принятия вами решения о выкупе помещения

10.04.2016
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ С ДЕПАРТАМЕНТОМ ИМУЩЕСТВА Г. МОСКВЫ

ООО "Нефтефинанс Правовые консультации" имеет значительный опыт представления интересов доверителей при возникновении разногласий в процессе реализации малым и средним бизнесом преимущественного права выкупа арендуемых помещений. В статье представлен обзор сложившейся практики

08.04.2016
ВТБ-АРЕНА: РАБОТЫ ВЫПОНЕНЫ УСПЕШНО

Нефтефинанс ПК успешно завершило оказание юрпомощи по контракту с ЗАО "УК "Динамо"

+7 (495) 230-10-57

Консультации:

Наши специалисты будут рады проконсультировать Вас относительно процедур и перспектив выкупа помещений по закону 159-ФЗ
Позвоните нам по телефону:

+7 (495) 230-10-57